Extraits pertinents :

[1] Les demandeurs réclament de leur ex-créancière hypothécaire, une société de la Banque Scotia, le remboursement de frais qu'elle leur aurait exigés sans droit et des dommages pour la perte qu'ils auraient subie lors de la vente de leurs immeubles qui aurait été précipitée par la décision de la Banque de ne pas renouveler leurs hypothèques.  Ils lui réclament en outre des dommages matériels, moraux et punitifs pour avoir pris possession de façon illégale de leurs immeubles, d'y être entrés sans droit, de leur en avoir bloqué l'accès et d'avoir passé outre au délai de «paix» qui leur était accordé par les préavis d’exercice de 60 jours.  Ils allèguent atteinte à leurs droits et à leur réputation, humiliation, stress et inconvénients.  Quant à Gestion immobilière M.P.H., les demandeurs lui reprochent d’avoir été celle par qui la prise de possession et l'entrée illégale ont eu lieu.  Des dommages matériels, moraux et punitifs lui sont aussi réclamés.

[5]   L’île où sont situées les deux propriétés est très privée.  Elle n’est accessible que par un pont et son entrée est protégée par une grille dont l’ouverture nécessite l’utilisation d’un code d’accès.  Elle ne compte au début que les condos des demandeurs.  D’autres résidences y seront ensuite construites au cours des ans.

[7]  Les versements hypothécaires sont presque toujours effectués en retard.  Le demandeur Nathan n’y voit aucun problème puisque, dit-il, «j'ai toujours tout payé, y compris les intérêts additionnels sans me plaindre».  Monsieur ajoute qu’il possède des biens très importants au Québec et en France (dont plusieurs immeubles) et qu’il est très solvable.  C'est donc avec une certaine désinvolture qu'il traite les retards.

[8]   La Banque voit les choses autrement.  Les retards ne sont pas pour elle sans conséquence.  Après cinq jours de retard, un dossier de prêt doit en effet être transféré de la succursale bancaire au Centre national de recouvrement de la Banque, à Ottawa, où on doit faire les démarches pour mettre les paiements à jour (appels, messages, lettres, etc.).  Tout cela n’est pas sans occasionner à la Banque des frais, de la paperasse et des désagréments.  Pendant les dix-huit premiers mois, non seulement presque tous les paiements sont-ils effectués en retard, mais le dossier doit être acheminé douze fois à Ottawa.

[13] Le 11 mars, Me Savaria informe Me Laprise que les sommes dues totalisent 15 392,70 $ (soit 14 357,48 $ d’arrérages, 460,10 $ de frais de vérification de crédit et 575,12 $ d'honoraires d'avocat) et que les traites sont insuffisantes.  Elle indique que des préavis de 60 jours seront signifiés «à moins de recevoir la balance [sic] des montants dus».  Me Laprise lui demande de conserver les traites et de lui donner un délai jusqu’au 21 mars pour faire parvenir le solde.

[14] Le 16 mars, Me Laprise remet à Me Savaria une traite supplémentaire de 7 980,06 $ qui couvre le montant réclamé moins 1 035,22 $.  Le demandeur est en effet d’avis qu’il n’a pas à payer les frais de vérification de son crédit ni les honoraires extrajudiciaires de Me Savaria.  Celle-ci écrit le jour même à la représentante de la Banque à Toronto et demande des instructions.  La réponse vient quelques minutes plus tard : la Banque est  d'accord pour attendre jusqu’au 21.

[15]  Dès le lendemain, toutefois, le directeur du Centre de recouvrement d’Ottawa communique avec Toronto et Me Savaria pour les aviser de ne pas accepter la mise à jour des prêts ni aucun versement hypothécaire et que ces prêts ne seront pas renouvelés.  Peu après, Toronto confirme son accord à Me Savaria.  Celle-ci retourne les traites à Me Laprise, l'informe qu’elles sont refusées et qu’un préavis de 60 jours sera signifié incessamment.  Me Laprise informe par téléphone le demandeur que «Toronto tire la plogue» [sic].

[22] Le même jour, Éric Mainville se rend voir les immeubles de près.  Avant d’entrer, il jette un coup d’œil par les fenêtres et constate que si le 26 est bel et bien vide, le 24 ne l’est pas.  Le salon est complètement meublé avec divans, téléviseur, vidéo et même… l’arbre de Noël.  Au lieu d’entrer, il téléphone à Nadine Mayer et lui dit : «Je ne peux pas changer les serrures, il y a des meubles».  Lorsqu’elle lui réitère que les instructions de Me Savaria sont de «sécuriser» les lieux, il lui répond : «Es-tu sûre?   C’est pas mal meublé.  Aimes-tu mieux de "tchéquer" avant que je rentre?».  Il lui explique longuement la situation, dit-il, et lui donne beaucoup de détails.  Il décide de ne pas entrer et d’attendre de nouvelles instructions.

[24] Le lendemain 14 avril, celui-ci se rend sur les propriétés et prend possession des lieux.  Avec ses outils, il force une serrure dans chaque propriété et entre.  Il constate que le 26 est bel et bien vide, que les lieux sont endommagés, que la tuyauterie a été hivérisée mais qu’il y a toujours de l’électricité.  Puis il pénètre dans le 24 et constate que «c’est pas juste le salon qui est meublé».  En fait, tous les meubles y sont et il y a même des traces d’occupation récente (des jouets d’enfants traînent, etc.).  Il n'y a toutefois pas d'électricité qui fonctionne (du moins il n'en voit pas), l'eau est coupée et le frigo est vide.  Mainville mentionne l'existence d'«odeurs», mais cela est contredit par tous les autres témoins.  Il sent le besoin de communiquer à nouveau avec Mme Mayer pour lui faire part de la situation.  Celle-ci lui indique que les instructions de Me Savaria sont de procéder malgré tout.  Ce qu’il fait.  Il ouvre tous les bureaux, commodes, armoires, tiroirs, garde-robes, prend des photos partout dans les deux condos, change les serrures qu’il a forcées et bloque les autres avec des pièces de métal.

[26] En fin de journée, l’agent d’immeubles Deraspe se rend avec un ami ingénieur au 26 pour une évaluation du coût des réparations qu'un acheteur devra faire.  Il tente d’entrer mais constate que les serrures ont été changées ou bloquées.  L’avis dans la porte le sidère puisqu’il se demande si les demandeurs ont confié à quelqu’un d’autre le mandat de vendre leurs propriétés.  Il appelle immédiatement le demandeur et l’informe de la situation.  Celui-ci et sa femme sont bouleversés.  C’est la panique, madame pleure, les enfants s’inquiètent…  Deraspe appelle par ailleurs la propriétaire de MPH au numéro indiqué pour lui demander ce qui se passe et pour obtenir une clé afin de pouvoir entrer.  Mme Desfossés lui dit que la Banque a pris possession des lieux et qu’elle n’est pas autorisée à lui remettre une clé.

[29] Le 20 avril Me Savaria, dûment mandatée par la Banque, écrit au procureur des demandeurs que Scotia nie toute responsabilité et que les procédures continuent.  Aucune indication n’est donnée qu’on ne retournera pas sur les lieux.  Me Savaria donne toutefois instructions à MPH de ne plus faire que des visites extérieures.  Dans les faits, la «surveillance» extérieure se continuera de façon ininterrompue jusqu’à la mi-juin.

[75] En l’espèce, la Banque n’avait pas le droit de prendre possession des immeubles des demandeurs comme elle l’a fait, ainsi que nous le voyons plus loin.  Elle avait encore moins le droit d’envoyer quelqu’un pour s’introduire illégalement dans les lieux.  Elle ne peut donc réclamer quoi que ce soit des demandeurs pour ces agissements abusifs et illégaux.  Il ne s’agit certainement pas de frais engagés «légitimement».

[77]   Tout citoyen a droit au respect de sa vie privée (art. 5 de la Charte des droits et libertés de la personne et art. 3 et 35 du Code civil).  Il ne renonce pas à cette protection lorsqu’il emprunte de l’argent à une banque.  Il ne renonce pas d’avantage à cette protection lorsqu’il permet qu’une garantie hypothécaire grève l’un ou l’autre de ses immeubles, sauf dans la mesure prévue au contrat.

[78] La Cour d’appel a reconnu dans Syndicat des travailleuses et travailleurs de Bridgestone/Firestone de Joliette (C.S.N) c. Trudeau, 1999 CanLII 13295 (QC CA), [1999] R.J.Q. 2229 (C.A.), qu’«une procédure de surveillance […] représente […], à première vue, une atteinte à la vie privée» (voir dans le même sens l'art. 36 C.c.Q.).  Elle ajoute, sous la plume de M. le juge LeBel, maintenant à la Cour suprême, que «cela ne signifie surtout pas que toute surveillance […] soit illicite».  Mais elle indique :

« [B]ien qu’elle comporte une atteinte apparente au droit à la vie privée, la surveillance à l’extérieur de l’établissement [de l’employeur] peut être admise si elle est justifiée par des motifs rationnels et conduite par des moyens raisonnables, comme l’exige l’article 9.1 de la Charte québécoise.  Ainsi, il faut d’abord que l’on retrouve un lien entre la mesure prise par l’employeur et les exigences du bon fonctionnement de l’entreprise ou de l’établissement en cause.  Il ne saurait s’agir d’une décision purement arbitraire et appliquée au hasard.  L’employeur doit déjà posséder des motifs raisonnables avant de décider de soumettre son salarié à une surveillance.  Il ne saurait les créer a posteriori, après avoir effectué la surveillance en litige.

[79]   La Cour d'appel souligne dans l'arrêt Veilleux c. Compagnie d'assurance-vie Penncorp, 2008 QCCA 257 (CanLII), J.E. 2008-431(C.A.), que cet énoncé n'est pas applicable dans le seul cadre d'une relation d'emploi (par. 14) et que l'arrêt Bridgestone reconnaît lui-même que «les problèmes de surveillance peuvent survenir à l'occasion de d'autres rapports de droit privé, par exemple entre assureurs et assurés» (Bridgestone, p. 2241).  De l’avis du Tribunal, il est valable en matière immobilière et hypothécaire, dans la relation créancier/débiteur.

[80]  Des circonstances peuvent justifier qu’un créancier hypothécaire ressente le besoin d’aller vérifier l’état de sa garantie.  Mais il faut précisément qu’il existe des circonstances particulières justifiant qu’il en soit ainsi.  Une banque ne peut avoir comme politique que dans tous les cas où un préavis de 60 jours est envoyé à son débiteur, cela justifie automatiquement qu’elle envoie quelqu’un vérifier l’état du bien hypothéqué sans qu’il existe au départ aucune raison de le faire.  La banque est en fait, alors, dans la même situation qu’elle était avant l’envoi du préavis de 60 jours.  Au moment où cet avis est envoyé, elle n’a pas davantage de droits ni n’est dans une situation différente.

[83] Il peut arriver, selon les circonstances, que le fait que le débiteur cesse de faire ses paiements soit de nature à faire naître une crainte quant à son intérêt ou ses capacités à maintenir le bien en bon état.  Mais cela ne peut être présumé et la conclusion ne peut rien avoir d'automatique.  Ce n'est certainement pas le cas lorsque, comme ici, le débiteur a démontré son intérêt et son intention de se mettre à date dans ses paiements et de continuer à jouir de son bien, a pris un avocat pour connaître le total de sa dette et pour faire parvenir à la Banque les sommes pour se mettre à jour, etc.

[84] La Banque dit que son intrusion lui a permis de constater que l’un des immeubles avait subi des dommages et était vide.  Elle ne peut toutefois justifier son intervention a posteriori, comme l’indique M. le juge LeBel dans l’arrêt Bridgestone.  En réalité, toute la preuve démontre que les immeubles des demandeurs et le site de leur localisation étaient parfaitement «sécurisés» et bien protégés lorsque le représentant de MPH y est allé (barrières de sécurité, code d’accès, immeubles en apparence en bon état vus de l’extérieur, portes fermées, fenêtres intactes, etc.).

[91] La Banque n'avait au départ aucun motif de commencer une surveillance systématique des immeubles des demandeurs et de violer leur droit à la vie privée.  Si elle voulait simplement être rassurée et se prévaloir de ses droits contractuels, elle devait s'adresser aux demandeurs ou se contenter d'un simple coup d'œil extérieur, mais sans droit de réclamer quoi que ce soit pour la «visite».  Elle ne pouvait continuer les «visites» ni entreprendre une «surveillance» continue des lieux en l'absence de motifs légitimes.  Elle n'avait aucun droit d'agir en vertu d'«automatismes» comme c'était sa politique de le faire dès l'envoi d'un avis de 60 jours.  La Banque a ici agi sans aucun droit, illégalement et abusivement en continuant les visites après la première du 18 mars.

[264] Même chose pour la nouvelle évaluation de crédit qui a été réalisée à la demande de Me Savaria et de la Banque concernant les demandeurs et dont on a déjà dit qu'elle a été demandée à tort.  La firme chargée de la mener a en effet téléphoné au travail de la demanderesse et a posé au Chef de la division où elle oeuvre à la Ville de Montréal et à sa secrétaire plusieurs questions concernant la situation de madame.  Quand la demanderesse en a été informée, cela lui a causé un stress et un grand malaise et elle s’est sentie humiliée et atteinte dans sa vie privée.

[265] La surveillance et les «visites» aux immeubles du représentant de MPH jusqu’à la mi-juin, même après la mise en demeure des demandeurs pour qu'elles cessent et alors qu’il n’y avait aucune raison pour qu'elles continuent, ont aussi humilié les demandeurs qui se sont sentis méprisés et traités comme des personnes «douteuses».

[266] Le procureur de la Banque a suggéré au Tribunal qu’une somme de 2 000 $ soit au pire accordée à monsieur pour atteinte à sa réputation, tandis que rien ne devrait être accordé à madame.  La preuve ne révèle pas que l’un devrait être traité différemment de l’autre ni que l’un a été moins marqué que l’autre par les agissements des défenderesses.  Quant au montant suggéré, il est insuffisant.

[267] Le Tribunal est d’avis d’accorder à chacun des demandeurs 8 000 $.

[268] Le droit à l’inviolabilité de sa demeure, le droit à la protection de sa vie privée et le droit à la libre jouissance de ses biens font partie des droits fondamentaux les plus importants reconnus à toute personne. Ces droits sont expressément reconnus par la Charte québécoise des droits et libertés.

[273] Enfin, l’article 5 reconnaît que «toute personne a droit au respect de sa vie privée».  Les articles 3 et 35 du Code civil reconnaissent eux aussi ce droit.  L’article 36 ajoute que

«peuvent notamment être considérés comme des atteintes à la vie privée d’une personne les actes suivants : 1° Pénétrer chez elle […] ; […]  4° Surveiller sa vie privée par quelque moyen que ce soit».

[274] La Cour suprême indique dans l'arrêt R. Silveira, 1995 CanLII 89 (CSC), [1995] 2 R.C.S. 297, qu’«il n’existe aucun endroit au monde où une personne possède une attente plus grande en matière de vie privée que dans sa "maison d’habitation"» (p. 363).

[277] L’entrée illégale des représentants des défenderesses dans la résidence secondaire des demandeurs, la prise de possession de leurs immeubles, la fouille des lieux et la prise de photos constituent de fait des violations extrêmement graves de droits extrêmement importants des demandeurs.  Les défenderesses ont non seulement violé la demeure des demandeurs et leur droit de jouir paisiblement et librement de leurs biens, mais également le droit au respect de leur vie privée.  Il est assez extraordinaire que les représentants des défenderesses se soient non seulement permis d'entrer dans les lieux et de parcourir toutes les pièces, mais qu’ils se soient en plus permis  de fouiller partout et de prendre des photos.

[282] Le fait d’avoir mis sous surveillance la résidence secondaire des demandeurs et d’avoir continué cette surveillance même après la mise en demeure de la faire cesser constituent aussi une violation du droit à la vie privée des demandeurs et de la Charte des droits et du Code civil.

[286] Le procureur de la Banque a suggéré qu’une somme de 10 000 $ soit accordée au demandeur au chapitre des dommages moraux (autres que l’atteinte à la réputation) et de 7 500 $ à la demanderesse.  Tenant compte de l’importance des droits qui ont été violés, de la gravité des gestes des défenderesses, de leurs effets importants sur les demandeurs et de la durée de ces effets, le Tribunal accordera à chacun d'eux une somme de 20 000 $.

[287] Les demandeurs demandent que les défenderesses soient condamnées à payer des dommages punitifs de 450 000 $ pour atteinte à leurs droits fondamentaux en raison de leurs agissements.  Ils invoquent qu’elles ont violé leur demeure, leur droit à la sauvegarde de leur dignité et de leur réputation, leur droit au respect de leur vie privée et leur droit à la jouissance paisible et libre de leurs biens.

[288] Nous avons vu précédemment que les articles 7 et 8 de la Charte des droits et libertés de la personne protègent la demeure et reconnaissent son caractère inviolable.  L’article 5 protège le droit à la vie privée, l'article 6 le droit à la libre jouissance des biens et l’article 4 le droit à la sauvegarde de la dignité, de l'honneur et de la réputation.

[300] Il n’y a de même aucun doute que le droit au respect de la vie privée des demandeurs a été très gravement violé ici : entrée dans la maison sans autorisation et en l’absence des demandeurs, fouille, prise de photos, surveillance pendant plusieurs mois.

[301]  Il n’y a aucun doute que le droit des demandeurs à la jouissance paisible de leurs biens a lui aussi été violé et bafoué en l’instance : prise de possession des lieux, changement des serrures, empêchement d’entrer dans les lieux

[305] Rappelons d’abord que l’entrée dans les lieux et la prise de possession des immeubles ont eu lieu hors de tout contrôle des tribunaux de façon délibérée et planifiée.  Cela est en soi troublant.

[306] L’entrée dans les lieux et la prise de possession faisaient par ailleurs partie d’un système, un système mis en place par la Banque pour tous les cas d'immeubles «vacants», avec des règles et normes fixées par la Banque, un système qui prévoyait que l’on agisse à l’insu des débiteurs ou tout au moins à leur exclusion, sans que l’on tente de communiquer avec eux.

[316] Par ailleurs, la Cour a déjà eu l’occasion de souligner dans l'affaire Markarian c. Marchés mondiaux CIBC inc., 2006 QCCS 3314 (CanLII), [2006] R.J.Q. 2851 (C.S.), EYB 2006-106729, que celui qui prétend avoir le droit de se faire justice lui-même aux termes des ententes contractuelles convenues avec ses clients ou de la loi, détient entre ses mains une arme d’une puissance formidable.  La prudence dans l’utilisation de cette arme doit être en conséquence (par. 640).

[329] Pour ce qui est de la surveillance des immeubles après la première «visite» du 18 mars 2004, le Tribunal en a déjà souligné ci-dessus son caractère illégal et abusif (par. 76 à 91).  Les «visites» se sont continuées même après la mise en demeure des procureurs des demandeurs qu'elles cessent immédiatement.  C’est délibérément que la Banque a choisi de passer outre.  Dans les faits, la surveillance s’est continuée jusqu’à la mi-juin 2004.  Tout cela a été fait en violation du droit des demandeurs à la protection de leur vie privée.  L’atteinte a été intentionnelle et délibérée.  Particulièrement après la mise en demeure des procureurs des demandeurs, la Banque ne pouvait pas ne pas savoir que ses agissements heurtaient les demandeurs et avaient des conséquences sur eux.

[346] Tenant compte de l’ensemble de la jurisprudence en la matière et, entre autres, de la décision récente de la Cour d’appel dans Veilleux c. Compagnie d’assurance-vie Penncorp, 2008 QCCA 257 (CanLII), J.E. 2008-431 (C.A.), le Tribunal fixera à 50 000 $ les dommages punitifs devant être payés par la Société hypothécaire Scotia.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[357] ACCUEILLE l’action des demandeurs ;

[358] DÉCLARE que les demandeurs étaient en droit d’obtenir la radiation des préavis d’exercice publiés le 22 mars 2004 sous les numéros 11160102 et 11160018 ;

[359] CONDAMNE la Société hypothécaire Scotia à payer aux demandeurs la somme de 3 771,24 $ en remboursement de sommes exigées sans droit, avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle de l’article 1619 C.c.Q. depuis l’assignation ;

[360] CONDAMNE les défenderesses solidairement à payer aux demandeurs la somme de 212,98 $ à titre de dommages matériels, avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle de l’article 1619 C.c.Q. depuis l’assignation ;

[361] CONDAMNE les défenderesses solidairement à payer à chacun des demandeurs la somme de 28 000 $ à titre de dommages moraux, avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle de l’article 1619 C.c.Q. depuis l’assignation ;

[362] CONDAMNE la Société hypothécaire Scotia à payer aux demandeurs la somme de 50 000 $ à titre de dommages punitifs, avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle de l’article 1619 C.c.Q. depuis l’assignation ;

[363] CONDAMNE Gestion immobilière M.P.H. inc. à payer aux demandeurs la somme de 3 000 $ à titre de dommages punitifs, avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle de l’article 1619 C.c.Q. depuis l’assignation ;

[364] CONDAMNE les défenderesses solidairement aux dépens en faveur des demandeurs, incluant les frais d’expert à l’exclusion de ceux d’André Charbonneau ;

[365] ACCUEILLE l’action en garantie ;

[366] CONDAMNE la défenderesse en garantie à indemniser la demanderesse en garantie de toute condamnation prononcée contre elle en capital, intérêt et frais dans le cadre de la demande principale, à l’exclusion des dommages punitifs ;

[367] CONDAMNE la défenderesse en garantie à tous les dépens, tant sur la demande principale que sur la demande en garantie.